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17 de Novembro de 2018

Como funciona o sinal de negócio

Gustavo Francisco Nardelli Borges, Advogado
há 29 dias

Pode-se dizer que o chamado sinal de negócio, tecnicamente denominado arras, representa um valor dado anteriormente à conclusão definitiva de um contrato, como o de compra e venda, de prestação de serviços, de aluguel, de arrendamento, etc. O instituto serve para demonstrar que as partes estão com propósitos sérios e real intenção de celebrar e manter determinado negócio.

O sinal é confirmatório quando representa um valor pago, em dinheiro ou por bem dado antecipadamente a título de adiantamento, com o objetivo de ratificar o ajuste. De consequência, se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, devem as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, quando do mesmo gênero da principal.

A título de exemplo, digamos que Bruna pretenda adquirir de Camila um apartamento no valor de 500 mil reais, e, por sinal de negócio oferece um cheque no valor de 30 mil, além de uma sala comercial estimada em 70 mil reais. Se elas concluírem a compra e venda, Camila pode, alternativamente:

  1. Devolver o cheque e a sala comercial à Bruna, que deverá pagar o valor total do apartamento;
  2. Ficar com o cheque e devolver a sala comercial, abatendo-se 30 mil reais do valor total do apartamento;
  3. Devolver o cheque e ficar com a sala comercial, abatendo-se 70 mil reais do valor total do apartamento, ou;
  4. Ficar com o cheque e a sala comercial, abatendo-se 100 mil reais do valor total do apartamento.

Ainda, as arras também têm natureza penitencial quando são utilizadas para pagamento de indenização pelo arrependimento e não conclusão do contrato. Desta feita, se a parte que deu as arras não executar o contrato, pode a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, pode quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.

No exemplo da Bruna e da Camila, o contrato não é concluído:

  1. Se por culpa da Bruna, Camila poderá ficar com o cheque e a sala comercial oferecidos em sinal de negócio, ou;
  2. Se por culpa da Camila, esta tem que devolver à Bruna o cheque e a sala comercial mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado caso haja enfrentamento judicial.

Ademais, a parte inocente pode pedir indenização suplementar se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. A parte inocente também pode exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização.

Por exemplo, vamos imaginar que Abel quer adquirir de Daniel um mercado no valor de 500 mil reais, cujo lucro líquido mensal é de 10 mil reais, dando um sinal de negócio no valor de 50 mil. Com o dinheiro da venda Daniel pretende pagar seus credores antecipadamente e evitar juros excessivos – Abel está ciente disso. Se o contrato não for concluído após três meses do prazo:

  1. Por culpa de Abel, ele perde o sinal de negócio no valor de 50 mil reais e ainda terá de pagar os juros que Daniel ficou devendo a seus credores, ou; Daniel pode exigir que a venda seja concluída, além do pagamento dos juros a seus credores;
  2. Por culpa de Daniel, ele tem de devolver o sinal de negócio em dobro (100 mil reais), além de pagar o lucro líquido que Abel deixou de receber no mercado (30 mil reais), ou; Abel pode exigir a conclusão da venda e mais os 30 mil reais.

No entanto, se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal têm função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perde em benefício da outra parte; e, quem as recebeu devolve mais o equivalente. Em ambos os casos não há direito a indenização suplementar, ainda que tenha havido perdas e danos.

Para concluir, é claro que por ser matéria de direito privado, no âmbito da autonomia de vontades, sobre quaisquer das hipóteses acima podem convencionar diferente as partes, a depender do bom entendimento entre elas.

Gustavo Francisco Nardelli Borges - Escritório de Advocacia msg@nborges.adv.br

2 Comentários

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Ótimo material.
Obrigada por divulgar no Jusbrasil!
É muito bom seguir as postagens de alguém que escreve como o senhor!
Um abraço! continuar lendo